EN VEDIA Y MELIAN SE INAUGURARÁ EL SEGUNDO SHOPPING MÁS
GRANDE DE LA CIUDAD
Un gigante llega a Saavedra
Dot Baires contará con cuatro niveles para locales comerciales,
tres subsuelos de cocheras y diez salas de cine, que generarán
unos 1.700 puestos de trabajo. El conjunto se completará
con un hipermercado, una gran tienda y ocho pisos de oficinas.
Aunque se calcula que la obra elevará los valores inmobiliarios
del entorno, un trabajo de la Universidad CAECE advierte sobre
eventuales impactos ambientales en la zona.
Por Marcelo Benini
mbenini@periodicoelbarrio.com.ar
Desde la última semana de abril, los vecinos de Saavedra
tendrán a muy pocas cuadras de su casa un gigantesco shopping
con diez salas de cine y casi 150 locales de distintos rubros.
Delimitado por las calles Vedia, Melián y Arias, a metros
de General Paz y Panamericana, lindante con la sede de Philips
Argentina y ubicado delante del Barrio Mitre, Dot Baires será
en dimensiones el segundo centro comercial más grande la
ciudad, detrás del Abasto. Basta con visitar la obra, que
se encuentra en su fase final de desarrollo, para confirmar lo
que será uno de los acontecimientos más importantes
en la historia reciente del barrio.
La noticia, compleja por la cantidad de actores financieros que
participan, comenzó a trascender a fines de 2007. Por entonces
se adelantaba que Alto Palermo Centros Comerciales (APSA), empresa
controlada por IRSA (Inversiones y Representaciones S.A.) y en
la que participa la chilena Parque Arauco, había firmado
con Centro Comercial Panamericano los contratos de obra, administración
y comercialización del futuro centro comercial y complejo
de oficinas que se levantaría en Saavedra. Para consolidar
el proyecto, APSA enajenó a favor de Panamerican Mall,
sociedad en la que participa con un 80 por ciento del capital,
una fracción del terreno que en 2006 había comprado
a Philips Argentina y efectuó un aporte irrevocable por
casi 158,3 millones de pesos. Para esa operación, IRSA
se asoció con el grupo español de construcción
San José, que a fines de 2004 se había quedado con
los inmuebles que eran explotados por la cadena de hipermercados
franceses Auchan, entre ellos el terreno de Saavedra (ver recuadro
en página 6). El anticipo periodístico estimaba
con bastante precisión que la construcción del nuevo
centro comercial demandaría entre un año y medio
y dos años.
El más sofisticado
Dentro del plazo anunciado, Dot Baires Shopping es presentado
en sociedad con bombos y platillos. “Actualidad, innovación,
diseño y arquitectura moderna, amplitud y comodidad serán
sus principales atributos, que lo colocarán entre lo más
sofisticado de la categoría”, asegura Carolina Lascano,
vocera de IRSA. Esta empresa inversora de bienes raíces,
única compañía dentro de la industria que
cotiza sus acciones en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y
en la Bolsa de Comercio de Nueva York, incluye entre sus principales
actividades precisamente la adquisición, desarrollo y operación
de centros comerciales, entre los que se destacan Alto Palermo,
Paseo Alcorta, Patio Bullrich, Abasto y Buenos Aires Design. Con
respecto al significado del nombre, en inglés dot quiere
decir punto. “Dot Baires Shopping será el punto de
entrada y salida de Buenos Aires, debido a la presencia del mayor
cruce vial, y también un nuevo punto de encuentro”,
explica Lascano.
El nuevo shopping contará con cuatro niveles para locales
y tres subsuelos de estacionamiento con capacidad para 2.300 autos,
lo que suma una superficie de 170.000 metros cuadrados. El proyecto
se completará con un edificio de oficinas de ocho pisos
integrado al conjunto, conformando un frente imponente sobre la
avenida General Paz. Las distintas plantas del centro comercial
se repartirán entre aproximadamente 147 locales y 50 stands,
un hipermercado de la cadena Wal-Mart de más de 12.000
metros cuadrados, una tienda departamental (Falabella) de tres
niveles, patio de comidas rodeado de locales gastronómicos
y un área de juegos infantiles y entretenimientos. Uno
de los principales atractivos del complejo serán las 10
salas de cine de la cadena Hoyts, que suman 2.500 butacas. Dot
Baires Shopping producirá 1.700 nuevos puestos de trabajo,
a los que hay que sumar el empleo generado por Falabella, Hoyts,
Wal-Mart y las empresas tercerizadas de seguridad y limpieza.
“El proyecto fue llevado adelante por el equipo de arquitectura
de IRSA y el estudio de arquitectura Pfeifer-Zurdo -describe Lascano-.
En conjunto lograron un diseño que está llamado
a convertirse en un icono de la ciudad. El shopping tendrá
amplias superficies vidriadas, que le proveerán una gran
luminosidad interna durante el día y lo transformarán
en una inevitable referencia durante la noche. Se destacará
un atrio abierto, de grandes dimensiones, que permitirá
imaginar la riqueza de los espacios interiores, su ambientación
y diversidad de propuestas. Será una gran ventana que permitirá
al público participar desde todas sus plantas de un paisaje
exterior singular de amplias perspectivas urbanas”. Entre
otros detalles decorativos, Dot Baires Shopping tendrá
pisos de mármol y una imponente escalera colgante.
En su edición del 1 de febrero el diario Perfil citó
a varios arquitectos que elogian al shopping debido a su original
diseño y destacan la circulación, la iluminación
y la superficie vidriada. Estiman sin embargo que las 2.300 cocheras
cubiertas podrían llegar a resultar insuficientes durante
los fines de semana, teniendo en cuenta que las 6.000 de Unicenter
llegan a colapsar un domingo de lluvia.
Un análisis crítico
Más allá de los beneficios que la presencia de
este coloso inyectará directa o indirectamente en Saavedra,
no todas son luces para el Dot Baires Shopping. Un grupo de alumnos
de la Licenciatura en Gestión Ambiental de la Universidad
CAECE, entre ellos Hugo Campos, integrante de la Agrupación
Vecinos de Saavedra por la Ecología, elaboró un
extenso trabajo práctico para la materia “Estudios
de Impacto Ambiental”. Allí se sostiene que el componente
biológico del lugar donde fue emplazado el centro comercial
se verá muy afectado, ya que en las inmediaciones hay un
espacio verde con una gran diversidad de especies animales y vegetales.
En cuanto al componente socioeconómico, la investigación
considera los posibles impactos del emprendimiento sobre el Barrio
Mitre y sobre los negocios de la zona, en especial el pequeño
centro comercial existente en la Av. Ruiz Huidobro entre las calles
Plaza y Estomba. “El lugar donde se realizará el
emplazamiento se ha perdido para el uso potencial como espacio
verde para recreación de los vecinos del área. Esto
hubiera sido muy provechoso para la ciudad, ya que es una de las
que menor cantidad de metros cuadrados por habitante tiene”,
dice el infome. Cabe destacar que el trabajo fue elaborado hace
varios meses y la mayoría de los diagnósticos negativos
se refieren a la etapa de construcción, no tanto a la de
operación.
Al analizar si la impermeabilización del área del
proyecto tendrá un impacto negativo sobre las inundaciones
crónicas que se registran en el lugar, los estudiantes
recuerdan que antiguamente el curso natural del arroyo Medrano
se desbordaba cuando llovía, produciendo inundaciones y
perjudicando las comunicaciones de la época. Por este motivo,
desde fines del siglo XIX y principios del XX se procedió
a solucionar el problema construyendo por debajo de la ciudad
grandes túneles. Este acontecimiento y el posterior loteo
de los terrenos posibilitó una mayor urbanización.
“Pero la ciudad siguió creciendo. Al urbanizarse
cada vez más se fue impermeabilizando. Y el aporte de las
bocas de tormenta, que desagotaban en estos colectores, se fue
incrementando. Si a esto se le suma la obstrucción del
50 por ciento del entubamiento -normalmente compatible con el
abandono en el mantenimiento- el resultado es la imposibilidad
de desagote, lo que provoca frecuentes inundaciones en los barrios
próximos a los arroyos”, puede leerse en el informe.
Si bien no lo dicen expresamente, los autores especulan con que
el nuevo centro comercial podría limitar el normal escurrimiento
de las aguas de lluvia. Se teme además que los desagües
pluviales se vean perjudicados al recibir la mayor cantidad de
residuos que los clientes del shopping arrojen a la calle. Con
respecto a la napa freática, el desvío que sufrió
en ese lugar podría ocasionar un ascenso de su nivel. “Asimismo,
la impermeabilización del suelo dificultará la recarga
de la misma”, reza el texto.
Por otra parte, se observa que el incremento vehicular traerá
aparejado una mayor concentración de gases en el lugar
y que el ingreso al estacionamiento ocasionará frecuentes
usos de la bocina, así como el propio de los motores. Producto
de esa combustión se generará una mayor cantidad
de material particulado que se depositará en las hojas
de los árboles y plantas, mientras numerosas aves evitarán
el lugar donde funcionará el shopping. “La aparición
de fauna asociada directamente a actividades humanas puede considerarse
perjudicial, sobre todo para el caso de las plagas. En cuanto
a la calidad del aire, se verá afectada por la emisión
de gases de los acondicionadores de aire (frío/calor),
el humo proveniente de las cocinas del patio de comidas y una
mayor intensidad lumínica a causa de reflectores externos”,
agrega la investigación universitaria.
Beneficios y recomendaciones
No obstante, el informe reconoce que la presencia del shopping
podría estimular una mejora en toda la zona -en particular
en el Barrio Mitre- y que el centro comercial aledaño podría
verse beneficiado por el mayor tránsito de personas. También
destaca como un aspecto positivo la generación de fuentes
de trabajo. Calcula además que en el rubro inmobiliario
producirá una suba de entre el 5 y el 8 por ciento en el
valor de los inmuebles al atraer nuevos emprendimientos comerciales.
Otro dato significativo del informe es que durante la etapa de
funcionamiento del shopping los impactos negativos serán
bastante menores, “al haberse producido la mayoría
de los impactos en la etapa anterior”. El trabajo admite
que se registrarán impactos positivos en la flora -por
el mantenimiento del césped y la vegetación de tipo
ornamental- y que también habrá mejoras en materia
de seguridad.
Para disminuir el consumo de agua potable de red en los sanitarios
del centro comercial, el informe recomienda la construcción
de un gran reservorio debajo del último nivel del estacionamiento,
el cual tendrá como finalidad almacenar el agua de lluvia
proveniente del techo del shopping. “Este sistema funcionará
de forma análoga a un depósito de inodoro, donde
un flotador activará el sistema de corte de abastecimiento
del agua de red al llegar a determinado nivel. Una vez que el
agua del reservorio -enviada por bombas eléctricas hacia
los sanitarios- se agote se activará el ingreso de la provisión
de la red. Otras medidas de mitigación sugeridas por el
trabajo de la Universidad CAECE son que la empresa IRSA se haga
cargo de apadrinar al Parque “Brigadier General Cornelio
de Saavedra”, el espacio verde más afectado. También
que contribuya a forestar con especies autóctonas tanto
el parque como las planteras vacías de las casas aledañas
al emprendimiento, permitiendo así mejorar la calidad ambiental
del área, y realice monitoreos de calidad del aire en conjunto
con organismos oficiales.
Otras sugerencias de la investigación de la Universidad
CAECE son colaborar de forma activa con el Museo de Escultura
de Magda Frank, proveer asistencia al comedor “Juanito Laguna”
del Barrio Mitre, colaborar con las asociaciones cooperadoras
de las tres escuelas públicas cercanas al proyecto, generar
un programa de pasantías con la escuela de educación
media cercana, realizar talleres de prevención con los
vecinos en conjunto con el destacamento de bomberos de Saavedra
y colaborar con la cooperadora del Hospital Ignacio Pirovano.
Por último, al verse muchos comercios de la zona perjudicados,
se recomienda estrechar vínculos con la entidad que agrupa
a los comerciantes de Saavedra.
Distintas miradas
Ante esta última observación El Barrio consultó
a tres referentes del comercio de Saavedra acerca de lo que piensan
con respecto al desembarco del nuevo Dot Baires Shopping. Antonio
Marrero, presidente de la Cámara de Comerciantes de Saavedra
y dueño de una remisería en Tronador al 3800, lo
considera positivo porque generará numerosas fuentes de
trabajo para los vecinos de Saavedra, en especial para los habitantes
del Barrio Mitre. “Me consta que entre el personal afectado
a la obra se le dio prioridad a los vecinos. De hecho, durante
la selección de esos trabajadores se destinó un
día exclusivo para la gente de Saavedra. Creo que este
proyecto va a contribuir al desarrollo del barrio. La competencia
no va a ser tanto con los comercios de la zona sino entre shoppings”,
especula Marrero.
No opina lo mismo Juan Carlos Simiele, propietario de una tienda
de ropa ubicada en la avenida Ricardo Balbín 3875. “Vienen
decididos a golpear fuertemente al comercio de Belgrano, Villa
Urquiza, Núñez y Saavedra, sin miramiento alguno
-arriesga Simiele-. Con relación al posible impacto sobre
el comercio del barrio, mi negocio trabaja con marcas que tendrán
locales exclusivos en el shopping. Esto nos obligará a
prestar una excelente atención, ofrecer mejores precios
y, en conjunto con todo el comercio de la zona, organizarnos para
abrir los feriados y domingos, además de promover ofertas,
liquidaciones y premios que puedan motivar a nuestra clientela
a no abandonarnos. Los primeros 180 días serán durísimos,
está en nosotros los comerciantes agudizar el ingenio para
competir”.
Para Daniel Addario, titular de la inmobiliaria que lleva su
nombre, la apertura del nuevo shopping en Saavedra es un hecho
de gran trascendencia para el mercado de bienes raíces
de la zona. “El efecto que produce su apertura no modificará
las condiciones de un día para el otro, sino que repercutirá
a lo largo del tiempo. Yo diría que ese impacto se viene
verificando desde que se retomaron las obras que habían
sido detenidas allá por 2001 y muy probablemente continúe
aún después de la apertura de este centro comercial”,
razona Addario.
El especialista coincide advierte la existencia de un interesante
polo de desarrollo en el barrio, donde se están construyendo
numerosos emprendimientos de diversa magnitud. Cree que la apertura
del shopping hizo que ciertos constructores que estaban realizando
obras en otras zonas de la Ciudad de Buenos Aires comiencen a
considerar a Saavedra como un lugar interesante para llevar a
cabo sus proyectos. “Digamos que éste es uno de los
tantos atributos que tiene el barrio para llevar adelante emprendimientos
inmobiliarios. En este sentido, siempre tenemos presente una investigación
realizada hace un par de años por la Universidad Torcuato
Di Tella donde considera una serie de aspectos que hacen a la
calidad de vida de los porteños. Las conclusiones indican
que Saavedra es uno de los cinco barrios con mejor calidad de
vida de la Ciudad de Buenos Aires”, cita Addario.
Dentro de un par de meses, cuando el nuevo centro comercial esté
funcionando a pleno y Saavedra haya cumplido 136 años de
vida, sabremos si el Dot Baires Shopping será visto como
una maldición o una bendición por los vecinos del
barrio.
El antecedente de Auchan
En marzo de 2001 este periódico publicó en su tapa
un informe sobre la futura instalación de un hipermercado
de la cadena francesa Auchan en el mismo predio que ahora ocupa
Dot Baires Shopping. Bajo el título “Supermercado
de la discordia”, la nota revelaba que el sitio era un antiguo
baldío, lindante con la firma Philips, que pasó
por varias manos antes de llegar a las de los empresarios galos.
Y ya desde su primer párrafo instalaba el tema de fondo.
“La reacción ante esta novedad no se hizo esperar:
un grupo de entidades intermedias y comerciantes elevaron la voz
y denunciaron los perjuicios que acarrearía la inauguración
de un mega emprendimiento destinado al consumo y al entretenimiento.
Los vecinos que se movilizaron dicen que el hipermercado causará
un impacto ambiental considerable y alterará la vida de
los habitantes de las manzanas circundantes además de la
desaparición de los comercios del barrio, que no podrían
competir contra un gigante. Como se sabe, el establecimiento se
hallará prácticamente a pasos del Acceso Norte y
su funcionamiento producirá un incremento indisimulable
del tránsito vehicular. Además, el proyecto debió
pasar el proceso de rezonificación del lugar para poder
construirse”, citaba el artículo de El Barrio, que
deslizaba además una sospecha de los vecinos: la vinculación
de la empresa constructora con familiares del entonces presidente
de la Nación Fernando de la Rúa habría agilizado
su sanción en la Legislatura porteña cuando aquel
era Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
El nuevo shopping, en números
Superficie alquilable: 37.000 (similar a Abasto)
147 locales y 50 stands
Tienda ancla: Falabella (8.900 m² en tres niveles)
Hipermercado: Wal-Mart (12.000 m²)
Cines: Hoyts, 10 salas en 6.500 m² con 2.500 butacas
Terrazas exteriores
Parque de juegos de 700 m²
2.300 cocheras cubiertas
